常德市房屋維修資金監督管理辦法

第一章 總則

第一條 為建立健全房屋維修保障機制，維護業(yè)主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，建設部、財政部《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》等法律、法規和規章的規定，結合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本市城區（含武陵區、常德經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區、柳葉湖旅游度假區）內房屋維修資金的繳存、管理和使用，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱(chēng)房屋維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金），是指專(zhuān)項用于房屋的共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造的資金。

本辦法所稱(chēng)房屋，是指能夠獨立辦理房屋產(chǎn)權證的商品房（含住宅和非住宅）、保障性住房、公寓樓安置住房等建筑物，其房屋產(chǎn)權為一個(gè)業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。

本辦法所稱(chēng)共用部位，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅業(yè)主與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、墻體、柱、梁、樓板、門(mén)廳、樓梯間、電梯廳、入戶(hù)大堂、走廊通道以及戶(hù)外墻面、屋頂等公共部位。

本辦法所稱(chēng)共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由業(yè)主共有共用的附屬設施設備，一般包括電梯、照明設施、給排水設施、相關(guān)管網(wǎng)設施、消防設施、綠地、道路、非經(jīng)營(yíng)性停車(chē)場(chǎng)、文體設施、景觀(guān)設施、安保設施和共有設施設備使用的房屋等。

第四條 房屋維修資金按業(yè)主所有、統一繳存、專(zhuān)款專(zhuān)用、政府監督的原則進(jìn)行管理。

第五條 市房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市房管局）負責指導、協(xié)調、監督維修資金的管理與使用，市財政局負責對繳存的資金安全實(shí)施監督，市物價(jià)局負責對繳存標準執行情況實(shí)施監督。

市房屋維修資金歸集管理中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理中心）具體負責維修資金繳存、管理、使用和監管等日常工作。

第二章   維修資金的繳存

第六條 房屋出售單位（以下簡(jiǎn)稱(chēng)售房單位）在售房時(shí)應與購房人明確維修資金繳存事項。房屋的維修資金由購房人自行到管理中心繳存，售房單位不得代收代繳。

第七條 第七條維修資金分為首期繳存和續補繳存。房屋首期維修資金繳存標準：別墅或配備電梯的房屋按房屋建筑面積每平方米100元的標準繳存，其它未配備電梯的房屋按建筑面積每平方米70元的標準繳存。維修資金使用余額低于首期歸集總額的30%時(shí)，由業(yè)主續補繳齊至首次繳存金額。未按規定補齊的，該房屋不得進(jìn)行產(chǎn)權交易。

房屋建安造價(jià)成本（以常德市造價(jià)管理站發(fā)布為準）變動(dòng)超過(guò)15%時(shí)，維修資金首次繳存標準相應作同幅度調整。調整標準經(jīng)過(guò)調研、聽(tīng)證等程序后確定，并由市房管局向社會(huì )公布。

第八條 購房人在辦理商品房銷(xiāo)售合同備案之前，應在管理中心窗口將維修資金繳存至指定的銀行專(zhuān)戶(hù)，并在窗口打印繳款憑據。維修資金繳存憑據統一采用稅務(wù)部門(mén)監制的《常德市房屋維修資金專(zhuān)用繳款憑據》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)繳款憑據）。

    售房單位在辦理房屋所有權初始登記時(shí)，應當按本辦法第七條規定標準先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶(hù)更名手續。購房人申請辦理房屋所有權登記時(shí)，應當向房屋產(chǎn)權登記機構提交維修資金繳款憑據。

第三章  維修資金的監督管理

第九條 購房人首次繳存的維修資金由管理中心負責管理。業(yè)主委員會(huì )成立后，經(jīng)全體業(yè)主決議同意，可將維修資金移交給業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )委托的其他相關(guān)單位代管，未決定移交的由管理中心繼續代管。

第十條 向業(yè)主大會(huì )移交維修資金時(shí)，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )雙方負責人同時(shí)到管理中心辦理手續，并提交下列資料：

一、移交維修資金的業(yè)主大會(huì )書(shū)面決議，全體業(yè)主簽名表和聯(lián)系方式；

二、委托合同；

三、被委托單位的資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執照和法人證書(shū)及相關(guān)資質(zhì)證書(shū)；

四、業(yè)主委員會(huì )以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)辦人身份證明；

五、銀行專(zhuān)用賬戶(hù)。

    業(yè)主大會(huì )應當設立維修資金專(zhuān)用賬戶(hù)，建立健全維修資金管理制度，并主動(dòng)接受管理中心的監督和審查。

第十一條 管理中心應當委托商業(yè)銀行辦理維修資金存儲業(yè)務(wù)，并設立維修資金專(zhuān)戶(hù)；受托銀行應當完善維修資金賬戶(hù)的設立、繳存、使用、查詢(xún)、結算等業(yè)務(wù)服務(wù)。

第十二條 維修資金自繳存之日起，按國家規定的活期存款利率計息，每年結息一次，結息日為6月30日。

第十三條 維修資金增值收益用于維修資金管理信息系統的建設維護、管理中心相關(guān)管理設備的建設維護及其他必要的管理費用開(kāi)支；并按一定比例提取應急搶修備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的應急搶修，剩余部分應按規定程序轉作維修資金滾動(dòng)使用。

第十四條 因房屋征收（搬遷）或者其他原因造成房屋滅失的，房屋所有權人有權申請退還維修資金。其房屋所有權人應向管理中心提交退款申請、房屋滅失證明、繳款憑據和相關(guān)資料，再辦理退款手續。

第十五條 在辦理房屋轉移登記時(shí)，維修資金余額隨房屋所有權同時(shí)轉移。當事人另有約定的從其約定。

因買(mǎi)賣(mài)、贈予等發(fā)生房屋所有權轉移的，相關(guān)當事人應當持房屋所有權證、身份證明等辦理繳款賬戶(hù)的更名手續。

第十六條 業(yè)主委員會(huì )應定期與管理中心核對物業(yè)管理區域內的維修資金帳目，并向全體業(yè)主公布。業(yè)主對公布的維修資金帳目有異議的，可要求業(yè)主委員會(huì )復核。

受托專(zhuān)戶(hù)銀行應當定期向管理中心發(fā)送維修資金帳戶(hù)對帳單，業(yè)主委員會(huì )對維修資金帳戶(hù)變化情況有異議的，可通過(guò)管理中心向受托專(zhuān)戶(hù)銀行申請復核。

第十七條 管理中心應完善維修資金各項制度，建立內控機制，在確保資金安全的前提下，經(jīng)市房管局審批可實(shí)施適當保值增值措施。要完善信息公布方式，將維修資金的使用、賬務(wù)情況及時(shí)向業(yè)主公布，確保業(yè)主的知情權和查詢(xún)權。

第十八條 市財政局加強對維修資金收支財務(wù)管理和會(huì )計核算制度執行情況的監督及票據申領(lǐng)、使用、保存、核銷(xiāo)情況的監督。

第十九條 維修資金在統一實(shí)施歸集管理制度之前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他相關(guān)單位按建筑面積每年每平方米2元的標準收取的維修資金，業(yè)主委員會(huì )應制定完善的管理制度，將賬目和使用情況定期向業(yè)主公布，接受業(yè)主的咨詢(xún)和監督。管理中心應對其收取、使用情況進(jìn)行監督檢查。

第四章  維修資金的使用

第二十條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人與負擔人相一致的原則。

第二十一條 房屋共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，按照下列規定分攤：

一、用于物業(yè)管理區域共用設施設備的，按其所擁有的房屋建筑面積由全體業(yè)主進(jìn)行分攤；

二、用于房屋本體共用部位、共用設施設備的，按其所擁有房屋的建筑面積由該幢房屋業(yè)主進(jìn)行分攤；

三、用于兩戶(hù)或者兩戶(hù)以上房屋共用部位、共用設施設備的，按其所擁有房屋建筑面積由相關(guān)業(yè)主進(jìn)行分攤。

維修資金每使用一次后，應及時(shí)核算到戶(hù)，在其所繳存的維修資金中減扣支出。業(yè)主個(gè)人維修資金分戶(hù)帳金額不夠支付所分攤維修工程費用的，差額部分由該業(yè)主承擔。

第二十二條 房屋共用部位的維修、更新和改造范圍包括：

一、屋面防水層破損、頂層房間滲漏的；

二、外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕的；

三、外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或者空鼓率超過(guò)國家相應標準規范規定值的；

四、建筑保溫層出現破損、脫落、或者建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或者大面積霉變的；

五、外墻、樓梯間、公共走廊涂飾層出現大面積開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

六、公共區域門(mén)窗、門(mén)廊挑檐、樓梯踏步及扶手、欄桿等出現破損，影響美觀(guān)或危及到人身安全的；

七、房屋共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十三條 房屋共用設施設備的維修、更新和改造范圍包括：

一、電梯及主要部件需要維修或者更新的；

二、避雷設施不能滿(mǎn)足安全要求的；

三、監控系統、智能系統、消防系統出現功能障礙或者部分設備、部件損壞嚴重的；

四、樓內排水（排污）設備出現故障、排水管道漏水和嚴重銹漬、排污泵銹蝕或者其他設備損壞的；

五、水管、泵房等二次供水設施損壞需要維修和更新、改造的，但依法或者依合同約定應當由供水單位承擔的除外；

六、房屋共用設施設備需要維修、更新和改造的其他情形。

第二十四條 維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )或相關(guān)單位管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據維修、更新和改造項目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì )提出使用建議；

二、維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分占房屋總面積三分之二以上的業(yè)主，且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用方案，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )組織實(shí)施使用方案；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì )持有關(guān)資料，向管理中心申請列支；

四、管理中心審核同意后 ，七個(gè)工作日內向專(zhuān)戶(hù)管理銀行下達劃轉維修資金的通知，受托專(zhuān)戶(hù)銀行應及時(shí)將所需維修資金劃轉至維修單位。

第二十五條 維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )或相關(guān)單位管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修方案，維修方案應當包括擬維修、更新和改造的項目、費用預算、列支范圍以及發(fā)生危及房屋安全等緊急情況需臨時(shí)使用維修資金的應急預案等；

二、維修方案應交業(yè)主大會(huì )討論，三分之二以上的受益業(yè)主簽字通過(guò)后，交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施；

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)資料向業(yè)主委員會(huì )提出列支維修資金的申請；

四、業(yè)主委員會(huì )審核同意后應將維修方案報管理中心備案；

五、業(yè)主委員會(huì )向專(zhuān)戶(hù)管理銀行發(fā)出劃轉專(zhuān)項維修資金的通知，受托專(zhuān)戶(hù)管理銀行應及時(shí)將所需維修資金劃轉至維修單位。

第二十六條 房屋共用部位、共用設施設備突發(fā)影響業(yè)主生活的故障或危及房屋安全等緊急情況，需立即對其進(jìn)行應急搶修的，按照以下特別程序辦理：

有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì )的，由小區所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì )委托有資質(zhì)的維修單位進(jìn)行應急搶修；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì )的，由小區所在社區居委會(huì )委托有資質(zhì)的維修單位進(jìn)行應急搶修。同時(shí)，及時(shí)向管理中心書(shū)面報告，管理中心接報告24小時(shí)內進(jìn)行現場(chǎng)核查，并視情況從應急搶修備用金中先予撥付部分搶修工程費，待搶修項目竣工驗收后按照本辦法第二十四條補辦維修資金使用手續。

第二十七條 下列費用不得從維修資金中列支：

一、依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造的費用；

二、依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護的費用；

三、因人為責任原因造成房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新的，依法應由責任人承擔的費用；

四、根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的房屋共用部分、共用設備維修維護的費用；

五、法律、法規、規章及國家和省有關(guān)規定中明確由有關(guān)單位或個(gè)人承擔的費用。

第五章  附則

第二十八條 禁止任何單位和個(gè)人挪用維修資金，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工單位挪用和騙取房屋維修資金的由市房管局負責追回，沒(méi)收違法所得，并處挪用金額二倍以下罰款，情節嚴重的移送司法機關(guān)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用和騙取房屋維修資金，情節嚴重的吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，并移送司法機關(guān)處理。

第二十九條 本辦法自2011年10月1日起施行，其他各縣市區、西洞庭管理區、西湖管理區、桃花源旅游度假區參照本辦法執行。

《常德市房屋維修資金監督管理辦法（暫行）》（常房通[2007]156號）同時(shí)廢止。